140年难遇暴雨后，别墅漏水，维权困难

暴雨面前，人和房都平等，老破小会漏，新盘和别墅有雨水光顾，住在昂贵别墅区的业主，也逃不过暴雨袭来。

文 |徐晴 王思琪 金叶露

编辑 |金匝

【资料图】

运营 |栗子

漏水面前，人人平等

雨不止不休地落下，一夜之间，几乎所有小区都在漏水。

家住北京海淀一个高档社区的业主思雨发现，那个原本因为新冠建起来的社区群，沉寂半年后再度活跃起来，都在讨论漏水。另一个小区的业主们在群里接龙漏水报修，至少有二十户家里漏了水。

有人家里雨水穿过天花板，在房顶上形成一个灯罩样的凸起，等到脆弱的墙皮再也承受不了水的重量，“哗啦”一声浇在木质地板上；又或是以渗透的方式附着在墙面，密密麻麻像是起了疹子，最终在重力的召唤下，留下一条带着泥的尾迹。

住在中间楼层的人们，会在漏水时感到疑惑：我住二楼，不是顶楼，怎么还能漏水？顶楼的业主倒在一众焦虑中显得平静：小雨小漏，大雨大漏，习惯了。

毕竟是在干燥少雨的北方，大部分人没有面临过这个阵仗。

7月31日早晨，小书在西城的家里醒来，才发现窗户那里涌进来的雨水，已经形成了一个小型瀑布，她只能抓着拖布、抹布、卫生纸一通忙活；遭遇房子漏水的宝妈欣然，拿出了宝宝的纸尿裤，挡在不断渗水的飘窗上；于利在6月底刚买了一套二手房，合同里只字未提漏水，搬进去后的雨夜，她蹲在阳台上吭哧吭哧地扫水、擦地。

雨下得最大的那个凌晨，家住安贞门的年轻人黄点点正准备睡觉，突然听到客厅传来一声巨响，出去一看，灰白色的墙皮掉在她新买的毛绒地毯上。在雨的作用下，原本工整的墙面爆皮、裂开，整块脱落，露出深棕色、凹凸不平的墙体，触目惊心，像是她精心布置的完美生活被撕开残酷一角。

那一晚，黄点点欲哭无泪。她来自重庆，在北京读书两年，工作一年。在她的设想里，这个城市与潮湿的南方完全不同，从没想过雨会下这么久、这么大。第二天还要上班，她顶着黑眼圈把墙皮收走，将所有能接水的容器拿出来摆了一溜儿，垃圾桶也成了接水的工具。

气象北京的数据显示，2023年7月29日20时至8月2日07时，北京出现极端强降雨天气，降雨量极值出现在昌平的王家园水库，为744.8毫米，已显著超过北京地区记录到的降雨极值，为北京地区有仪器测量记录140年以来排位第一的降雨量。

大家的震惊和崩溃显而易见。有人说，房子住了9年，还是第一次发现窗户漏水，还有人在社交平台发出了社区的定位，怒吼：墙皮，你对不起房价！房产中介甚至趁势推出“暴雨天看房的十大好处”的总结，据说能精准考察房子、车库有没有漏水，小区的排水系统和物业服务如何。

从通州到海淀，从昌平到大兴，暴雨面前，人和房都平等，老破小会漏，新盘和别墅有雨水光顾，住在昂贵别墅区的业主，也逃不过袭来的暴雨。

70后王敏从没想到，“漏水”这件事，会发生在自己那套千万豪宅里。最先漏的是厨房，她毫无经验，一开始拿了一只铁盆去接，雨水滴下来，叮叮当当，动静太大，才改换成一只塑料盆。接着是卧室，雨顺着天花板往下落，打湿了被子和床垫的一角，她拿大桶来接住，溅起来的水花太大，能弹到她的额头。

雨没有停过，水也像穿过迷宫一样，不知道从哪儿的缝隙渗透进来。下雨的第三天，三个卧室都在漏水，上午她出门上班，回家后一看，漏水最多的卧室，水已经接了满满一桶，再晚一点，就要溢出来了。妹妹、妹夫在她家做客，大家面面相觑，王敏心想：“这就是中产过的日子？”

面对暴雨，她所在的整个社区都忙碌起来。这里住着不少公司高管、大学教授，大家都撸起袖子、挽起裤脚，端着巨大的塑料盆，将脏兮兮的雨水泼到门外。微信群里都在说漏水，最严重的一家，卧室的床全部被水打湿，全家人晚上没有地方睡，也没有干燥的被子，只能去酒店。

一到雨季，王瑞城的电话会随时响起，他是北京一家别墅装修设计公司的员工，业主们咨询的，都是如何维修、防水的问题。最近，他每天会接到六十多通咨询电话，一个住在房山的客户万分紧急，家里的一层被倒灌，全家搬到二层，出门得靠“划船”，“人在别墅，心在水里”。

他了解的是，这一场暴雨过后，别墅区大多有漏雨的现象，其中包括刚交的房。它们大多有华贵的名字：国风、天樾、海晏……但现在，统一被称为“漏水房”。

▲ 某博主晒出暴雨后被淹的别墅地下室。图 / 网络

雨漏进生活里

毕业季刚过，这场雨是不少年轻人进入社会遭遇的第一场暴击。

三天前，刚刚毕业的刘彤彤在离公司步行20分钟的石景山租到了一个单间，月租2000块。便宜的代价是房子老旧，中介是二房东，住了5个人。刚搬进来，她就听见阳台“滴答滴答”漏雨的声音。

马桶堵了，阳台的拉门卡住，又赶上雨天漏水……独自在北京的生活在细碎繁琐的时刻中展开。她找房管帮忙，对方用话术搪塞过去，“老房子都在漏，平时不漏，雨太大了才漏”，刘彤彤初出茅庐，不敢跟谁结下梁子，只能就这么算了。

7月29号凌晨1点，年轻人王黎和朋友聚会结束回家，发现自己在北三环的出租公寓遍地狼藉，“四面八方都在漏”，墙皮会突然掉到她常常吃饭的床头桌上或头上，厕所门口是楼上住户的窗户，雨水带着味道，顺着墙滴下来。

因为楼盘新，装修精致，这座公寓吸引了不少附近互联网大厂的打工人，但真的住进来，才发现一层有七八户，像个密集的蜂巢，能用的电梯总被占用，楼下的密码锁老是没电，还会漏雨。房租当然不算便宜，一个月五千多，仍然买不来安心舒适的生活。

漏雨像压垮她的最后一根稻草，这段时间，她正在待业，感情也不顺，偏偏又遇上北京的连夜雨，她的邻居想找房东换同层的另一间空房，走过去一看，那间房的床也被雨水浸湿了。那天，她连着发了十几条社交动态：“感觉一切都不会好了。”“近半年来最崩溃的一天！”

被雨水困住的还有北京的新中产们，比如80后邢方。他是典型的“新北京人”，十多年前来北京工作、结婚，有了小孩。2016年，举全家之力，他买下了东四环一套44平方米的老破小，也欠了一百多万的房贷。房子建于1992年，冬天漏风，夏天漏雨，最拥挤的时候，一家五口挤在这里——邢方和岳父睡在客厅的沙发床上，老婆和岳母、孩子睡在卧室里。

7年过去，他升了职，老婆进了大厂，房贷还完，家庭资产也随着北京房价的上涨、薪资上调积累起来。一家人把小房子租出去，重新租了个80多平的三居室，看起来，生活向着更稳固的方向行进，但就在最近几天，他才发现，没有什么稳固——暴雨过后，两个房子都在漏雨。

如果说老破小的漏是“沙漏式的滴漏”，水顺着阳台的天花板一滴一滴地掉下来，那现在的大房子就是“渗漏”，雨水无声无息地打湿阳台柜子里的猫砂、书和篮球。唯一的共同点是，潮湿的水汽弥漫在空气里，会让床垫的背面长出黑色的霉斑，像烧焦了的纸，会让才5岁的女儿鼻炎发作，不断用手去抠鼻子。

漏水不是大事，但它是对日常生活的一种持续磋磨，处理起来耗时费力，有时还要与多方对接。那套老破小有一次被楼下的邻居投诉，因为漏进来的水，又通过墙上的缝隙漏到楼下。他得跟租户、邻居反复沟通，化解矛盾和问题；他试过找物业报修，但物业的人来了，翻到外墙，看到几个深深的裂缝，无奈地说：“没办法修。”接水、倒水成了唯一的解法。邢方会把接水的桶绑在晾衣架上，每次晾衣服，衣架摇下来，顺势把水倒掉，又买一次性的塑料薄膜，铺在阳台的柜子里。

时间久了，“下雨”和“漏水”就像生活里的警铃，每当下雨，妻子的话响在耳边：快去摸一下阳台！邢方会立刻冲过去，挪走孩子的童车、自动拖地机，以及两大箱几十公斤重的玩具和一大堆画架，把手伸进柜子，感受水滑过指尖的滋味，然后心下一惊。

中年人的生活里，总是有这样类似的时刻。从前住老破小，家里有“四大金刚”：下水管堵塞、漏水、串味儿、蟑螂；现在租的房子，房东一家是为了孩子上学，去西城租了房，房东的房东涨了1000块房租，为了减少压力，给邢方涨了900块，邢方只能又给自己老破小的租客涨了200块，他感到一种荒诞，“租金层层传导”。

有时，他不知道是漏水更让自己厌烦，还是引发的这一系列的问题更让自己头痛。不确定性像随时可能来的暴雨一样。“它给我带来了一种无力感，谁都想住不漏水的房子，想有更好的居住条件，但是现有所有的一切，已经是当前能做的唯一选择。”

住在北京海淀的钟思思，还曾因漏水和小区物业闹上法庭。

过去十五年，她和父母一起住在位于四层的房子里，房价高达八九万一平。但这几年，每逢暴雨天，家里都会上演一场“抗洪”的戏码。2017年，一场大雨淹进了她的卧室，水涨到了3厘米高，从卧室走到客厅得挽起裤脚。最近几天，钟思思的家再次变成了“水帘洞”，她所在的业主群里也再一次爆炸了。

“@物业 我家窗户漏水，已经接了两盆雨水了，希望能尽快解决。”

“@物业 我们的客厅也在漏水，外面下大雨，里面下小雨。”

“@物业 几年前就在说申请经费修了，几年了还是老样子！”

家里漏水，带给钟思思的伤害不仅仅是物理意义上的疲惫，还有更深的家庭矛盾。

她怀疑漏水是楼上出了问题，想让爸爸去沟通，但楼上住的是爸爸同学，爸爸脸皮薄，不好意思说，同时心里又别扭，每个漏雨的夜晚，他都会失眠，嘟囔着抱怨，还会把气撒在钟思思身上，父女关系一天比一天差。

钟思思实在受不了了，她在海淀区又买了一栋新房，在今年5月份搬离了原来的家。

因为有多年和漏雨斗争的作战经验，她对一切潜在的风险都格外敏感。这次北京刚开始下雨的时候，她发现阳台窗户在滴水，头顶的墙壁上也出现脱皮的痕迹，一瞬间，被漏雨支配的恐怖浮上心头：“我从一个漏雨房，跑到了另一个漏雨房。”

出生在江西的一个县城，王敏的老家经常发水，小时候，一下暴雨，她家河边的房子被淹掉一半，大家把电视机从一楼搬到二楼，提心吊胆地等雨停，后来的梦里，总有自己跟妹妹坐在木盆里划船的情景。

考上北大是她人生的转折点，毕业之后，她有了一份教育行业的工作，认识了当时在建筑行业工作的先生，奋斗许多年，终于在2004年存够150万，买下了这套4层、共计360平方米的别墅。

在她心里，别墅两个字，意味着一种确定：已经定居在一个不怎么下雨的北方城市，又住着别墅，她再也不用担心洪水会突然涌向自己。但这场暴雨来了，她觉得自己拥有的一切十分脆弱，一场雨，就能让自己的生活从体面变得狼狈。

▲ 图 / 视觉中国

为什么会漏水？

漏水让人感到郁闷、磋磨，它的发生如此普遍，但原因却复杂又隐秘。

2014 年 7 月，中国建筑防水协会与北京零点市场调查联合发布的《全国建筑渗漏状况调查项目报告》，通过抽样调查全国 28 个城市涉及850 个社区的数据显示：2849 个建筑屋面样本，2716 个出现不同程度的渗漏，渗漏率达到95.3%——不漏水的房子，才是少数。

房屋漏水，最直接的原因是建筑防水材料不够好。防水是世界性难题，渗漏水也被比喻为“建筑之癌”。一方面，现有的传统防水材料性能不足，或是性价比不高，在控制成本、增加营收的目标驱动下，开发商往往“踩线达标”——只要符合防水等工程有5年保质期就可以了。屋面的防水层常年暴露在外，受光照、风吹、雨淋的影响，可能会出现老化开裂的情况，从而引发渗漏。

相比南方，北方的房子更特殊一些。北方气候干燥寒冷，建筑过程中会对房屋外墙、管道等位置做防冻保温处理，但常规的屋面保温材料与防水材料存在性能单一问题，防水材料不能保温，保温材料不能防水，一下雨，水从缝隙渗进保温层，此时的保温层就像一个大海绵，吸饱了水，随时可能流进屋子里。

除此之外，很多漏水是人祸——小书说，自己买下这套二手房时，就已经是个水帘洞了，她斥资几十万做了防水改造、重新装修，但也只维持了三年，去年的夏天，雨一滴一滴地渗透进来，有维修师傅上门评估，说最大的原因是开发商的防水没做好，另外，重新装修也出了点问题。

到了今年，情况更严重了，暴雨这几天，窗子的两个角对着室内喷水，她赶紧找物业、打12345、投诉房管局，发现了第三个问题：邻居家装空调外机，在墙上打了孔，没有完全堵住，雨顺着这个孔和墙体里的裂缝，一点点渗进了房子。

王勇是某小区业委会的成员，平时也会参与一些物业管理。这些年，他见过最奇葩的漏水案例是，一户人家住顶层，漏水，找人把自家楼顶全铺了防水，结果第二年还漏，最终发现，原来是隔壁的楼顶漏水，水斜着走，没去隔壁，跑自己家去了。

至于别墅漏水，原因更多了，王瑞城说，大部分业主都是“生活改善型”。第一次住别墅，看到样板间觉得漂亮，便从大平层换到了带着小院儿的房子，却根本没有预想到后续装修、打理别墅所要顾及的无数问题：蚊虫、信号、防潮……漏水只是其中之一。

别墅容易漏水也源于它的结构：采光井和落地窗、阁楼、地下室。窗户密封不严会漏水，阁楼房顶直接接触雨水也容易漏，这些都相对来说较好解决，只需要做“外科手术”，例如打好密封胶、铺好防水材料。但地下室的问题最易发生，也最为严峻，四周是土，土一湿，它就像“一个盒子常年在下面泡着”，四面八方都是水。

目前，市面上解决地下室漏水的办法五花八门。王瑞城告诉每日人物，常见的一种叫做注浆，或者说给墙“打吊瓶”——注射发泡剂，增加墙体密度，费用按“针”计算，一次可达几百针，便宜的、贵的都有。但时间久了，发泡剂会萎缩，反而还会增加漏水的可能性，“治标不治本”，大概只能顶用5-10年。还有一种办法，重做外墙的防水卷材，但挖的深度会因为楼板受限，从而导致地下室返潮。

反复拉扯

房子发生漏水时，由谁来负责，是个模糊地带。

租房的北漂们会受此困扰。在昌平与朝阳交界的地方，刘丹租到了很便宜的两室一厅，除了墙皮偶尔掉在地上，被自己养的斗牛犬吃掉，其余她都非常满意，连物业来铲掉房顶的腻子，她也开玩笑似地说：“像不像美图秀秀的马克笔？”

唯一的苦恼，来自和物业的拉扯。每次报修，物业都说，防水材料需要几天晾干，得等到一个连续的晴天再修理。到了晴天，物业又说报修有排期，想要排到她，还得很长一段时间。这就变成了一个死循环，整个夏天，大雨下了好几场，但没有维修，没有赔偿，也没有保洁。有一天晚上，从地铁站走回家，刘丹觉得自己像个“随风飘的破塑料袋”，无依无靠地飘在北京。

▲ 漏水的天花板。图 / 受访者提供

参与过物业管理的王勇有不同的视角，他告诉每日人物，有时候责任很难界定，依据《北京市建设工程质量条例》等规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏等最低保修期限为5年，业主遭遇漏雨问题，可以要求物业公司向开发商报修。过了5年，针对同一漏点同一问题，开发商也应承担继续维修责任。但如果是因为二次装修、空调打孔造成的漏水，开发商不管也是合理的。

同时，物业收的是小区公共设施维护的费用，屋顶算是公共设施，但自己家的墙裂了缝隙，很难确定到底算不算“公共”。这几年，和互联网大厂裁员一样，物业这一行也在经历着裁员，一个员工要负担的工作量远大于从前。

很多时候，这是个无解的问题，他观察：“过了10年，一些小区基本上会进入一个恶性循环，房子漏水，几方推拉，业主不交物业费，物业减员，小区逐渐地变老变旧，直到有一天，物业不想干了，小区烂了，然后换一个更糟糕的物业，就这样恶性循环下去。”

王敏亲身经历了这个过程。看房时，开发商主打花园别墅的噱头，四层的别墅，附赠一个小花园。小区中心位置有一个会所，一层可以吃自助餐，二层可以去健身游泳，逢年过节，物业会组织开party，送果篮等小礼物给业主。那时有物业经理跟业主对接，服务周到又有人情味，隔三差五登门拜访问问家里有什么需要。

但房子一交付，变化就发生了，先是会所被拆掉，小区里空出了一大块空地。说好的一整块区域全都建别墅，实际上起来不少高层板楼。安保越来越差，什么人都可以随意进出，有段时间总是发生失窃案，一位邻居忘记关门，一楼的东西全被拿光了，王敏经常听到警车呼啸而来的声音。物业收费水涨船高，普通的物业换一个灯泡收10块钱，这里至少五十元。业主们甚至自己凑了几十万，装了自动停车系统。

这两年，出现最多的问题就是漏水，物业有时会派个工人来看看，说解决不了，更多的时候是在电话里说：“太忙了，没有时间。”

生活像被突然打乱的拼图，王敏跟物业反映过漏水，但做公共维修的时候把她家漏下了，别人家修过，也没什么用。大家申请一次大修，物业说，公共维修基金审批有个过程，不是物业和业委会随便使用的，要先申请，再到建委去审批，迟迟没有动作。

王勇提出的唯一办法，是成立业委会，有人愿意以十年为单位为小区付出，团结业主，一起面对维权困境。“如果大家坐下来一起讨论解决公共问题的话，每个人都可能需要妥协。”他还是乐观的，漏水是一个小区垮掉的第一步，但好消息是：“从漏水到小区彻底瘫痪，还有大约20年。”

▲ 图 / 视觉中国

（文中受访者均为化名）

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